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서비스체험사례
제목 설문동공장 낙찰보고서[사진첨부]
작성자 안재흥 조회수 5688

지스옥션 안재흥입니다. 고객님들께 체험수기를 수년째 받아오고 있습니다만 최근에 그런 생각이 들었습니다. “체험수기를 읽어주시는 분들이 과연 얼마나 진정성을 느끼고 동감을 해주실까? 이것을 통해서 저희가 하는 서비스에 대해 평가을 제대로 전달할 수 있을까?” 이런 생각들과 함께 읽는 분들에게 보다 진정성있게 저희의 서비스사례를 전달하고자 기존의 고객들에게 받아왔던 체험수기와 달리 서비스를 제공한 당사자로서 해당 사건을 진행하면서 느끼고 겪었던 일들을 전달해 보고자 해당사건의 낙찰기또는 낙찰보고서의 형식을 빌어 써 보았습니다.



해당사건 : 고양지원 2011타경 21125


물건종별 : 공장


감정가액 : 1,094,049,000


낙찰가액 :  755,000,000


컨설팅담당 : 안재흥이사




2012 3, 오랜 고객이였던 차대표님(낙찰자)께 오랜만에 연락이 왔습니다. 창고나 공장부지가 필요한데 알아봐 달라는 부탁이셨습니다. 여태껏 임대로 사용하고 계신데 임대료보다 공장이나 창고를 매입해 사용하는 것이 비용적으로 이득이 있다는 판단과 사업도 그동안 더 커지셔서 회사소유의 공장을 원하시게 되신 겁니다. 저희는 경매뿐만 아니라 매매, 급매정보까지 확인하여 정보를 제공하고 급매나 매매 중에서라도 만족도가 높은 물건이 있다면 과감히 취득하는 쪽으로 결정되어 본격적인 공장매입컨설팅에 착수하였습니다.




현장조사에 착수한 이틀째 해당 경매물건을 조사하기에 이르렀고 여타 매매나 급매보다 좋은 가격에 낙찰받을 수 있겠다는 확신이 들었고 보다 깊이 물건을 분석하기 시작했습니다. 몇가지 특이사항을 가진 물건이였습니다.





     1.     토지는 지분



토지부분이 지분소유로 되어 있었습니다. 예전 공장을 지을 당시의 상황을 여러 서류를 통해 추정해 보았습니다. 해당 필지 위에 8개의 공장을 올리고 건축물은 개별등기를 하고 토지는 구분등기를 하지 않고 크기만큼 8개의 공유지분형태로 유지하고 있는 상태였습니다. 이런한 상황은 흔히 있는 상황으로 크게 특이한 상황은 아닙니다만 옆공장의 소유주분께서 어떠한 의도에서건 간에 공유자우선매수신청을 법원에 해놓은 상태였습니다. 사실 의도는 추측이 됩니다만 실제 법원에서 공유자우선매수권을 인정해 주지 않으리라는 것은 너무 잘 알고 있던 터라 크게 개의치 않았습니다.

2.
    
해당건물의 장점



같이 지어진 8개동을 살펴보는 가운데 해당 동이 다른 동에 비해 더 큰 장점이 있다는 것을 발견했습니다. 저희가 매수한 동은 나동입니다만 바로 옆에 위치한 가동은 다른 여타 동에 비해 건물축의 크기가 절반가량으로 나동의 옆쪽이자 가동의 앞쪽부분은 상당부분 공간이 확보되고 있었습니다. 그 공간을 통해 공장 앞뒤 문만 아니라 옆문을 만들어 실제 물건이동과 컨테이너차량 이동에 상당한 장점을 가지고 있었습니다.



또한, 설문동 일대에서 해당 가격대의 공장은 임대든 실소유든 수요가 탄탄한 물건이라는 것도 큰 장점이였습니다. 그만큼 낙찰가가 올라갈 가능성도 있었으나 인근시세와 낙찰사례 등을 통해서 저희는 760,000,000원을 예정 매입가로 잡게 되었습니다.





3.     유치권



^^ 머라 말을 꺼내야 할지 모르겠으나 요즘 경매시장을 보고 있으면 유치권이 지나치게 남용되는 것 같습니다. 본인들에게 유리한 조건을 만들거나 고액의 협의금을 노린 범죄자들이 너무 득실대는 것 같습니다. 보다 강력한 제재나 처벌이 보완되지 않는 한 경매시장에서 유치권의 남용은 줄어들지 않을 듯 합니다.



해당 물건에도 입찰 바로 전날에 유치권신고가 들어 왔습니다. 금액도 일억육천이 넘는 액수였습니다. 여러가지 정황상 성립되기 거의 불가능하며 의도도 충분히 짐작이 되었습니다만, 그래도 매입하시는 차대표님께는 심리적 부담이 되는 부분이였습니다.



4.     NPL(부실채권)투자의 가능성



채권자가 ㅇㅇㅇ유동화전문회사경매신청 청구액이 125천 정도였으며 그간의 이자까지 계산하면 14억이 훌쩍 넘는 액수였습니다. 그런데 낙찰예상은 7억대 중반이니 유동화회사에 론세일이나 채무인수를 제의 해 볼만한 사건이라 판단했습니다. 부실채권에 대한 이해가 없으신 분들에게 매우 난해하게 들리시겠지만 실제 부실채권의 이론은 경매전문가에게는 그렇게 어렵지가 않습니다. 다만, 부실채권을 이용해서 어떠한 결과물을 얻어내기 위해서는 해박한 이론보다는 엄청난 시도와 노력이 뒤따르는 것이지요. 



 여러가지 상황검토를 마치고 차대표님과 같이 재차 공장을 방문해 보았습니다. 일하고 계시는 직원분들은 많은 입찰대기자들에게 시달렸는지 극도로 불친절한 상태였으나 다행히 공장내부를 확인할 수 있었고 입찰을 최종 결정하게 되었습니다.



 그런데 입찰 며칠 전에 차대표님께서 다른 의견을 내오셨습니다. 주변에 지인들에게 들어본 바 한번 더 유찰될 가능성이 높으며 경매이니 더 저렴하게 받아야 하지 않느냐? 라는 의견을 들어서 한번 더 기다려보거나 재차 검토했으면 좋겠다는 의견이셨습니다. 다른 이유였다면 차대표님의 의견을 존중하여 그렇게 했겠지만 경매시장에 대한 잘못된 오해로 입찰을 포기하려는 상황이였기 때문에 저희는 한참을 경매시장에 대한 이해를 구하기 위해 설명을 드렸습니다. 해당 지역과 해당 물건이 시세에 비해 반값에 살 수 있는 그런 상황은 아님을, 또한 경매시장을 제대로 이해하고 계시지 못하는 분들의 지나친 기대나 오해라는 것을, 결국 차대표님은 저희의 의견을 믿어주셨고 최종적으로 진행하기에 이르렀습니다.




그런데 입찰 전에 해야 할 일이 있었습니다. 해당 물건의 채권자인 유동화회사와 NPL거래에 대해 협상하는 문제가 남았습니다. NPL을 이용하면 차대표님께 더욱 더 좋은 조건을 만들어 드릴 수 있었기 때문에 최종 입찰결정을 하고 나서는 유동화회사로 직행하였습니다. 그런데 저희 보다 몇시간 전에 이미 다른 분과 계약을 했다는 것을 듣고 일순 아차~” 싶었습니다. 사실 이미 다른 분과 거래가 되었다면 해당 공장은 그 분의 몫이 분명하기 때문입니다. 본 글을 읽으시는 초보자분들이나 NPL경험이 없으신 분들에게 이해가 되지 않으시겠지만 NPL거래는 그런 힘을 발휘하는 경우가 있습니다. 그런데 얘기 도중 저는 다시한번 안도를 할 수 있었습니다. NPL거래를 하는 데에는 몇가지 방식이 있는데 미리 계약하신 분이 몇가지 방식 중 가장 확실하지 않은 방법을 택하신 것입니다. 이유는 잘 모르겠습니다만 추측컨데 공장의 가치를 저희보다는 조금 낮게 평가한 탓이 아닌가 싶습니다. 어쨌든 저희는 저희의 예정가격대로 입찰을 해도 가능성이 있겠다는 판단을 하고 아쉽지만 유동화회사를 나오게 되었습니다.



입찰당일입니다. 아침에 법원에를 갔더니 평소 알고 지내던 법원관계자분이 유치권이 들어왔다는 귀뜸을 해주시더라구요. 서둘러 이리저리 확인해 본 결과 금액도 16천이 넘고 무엇보다 차대표님께 심리적부담이 될 수 있는 상황이였습니다. 이럴 때 컨설팅은 참 어렵습니다. 경험적으로는 무의미한 유치권이라는 것을 확신하면서도 컨설팅이 100% 유치권에 대한 책임을 지고 입찰하는 것 또한 받는 수수료에 비해 사실 부담이 되기 때문입니다. 최소한 기간과 변호사비용은 들어갈테니깐요. 그러나 판단력이 뛰어난 차대표님은 아주 일부 추가비용이 들더라도 이정도 낙찰가액이면 전혀 문제가 없다는 판단을 하셨고 저희 예정가격에서 변호사비용으로 500만원을 낮추어 입찰하기에 이르렀습니다. 그런데 그런 결정을 하는 와중에 재미있는 일이 법원에서 있었습니다. 매점에서 음료수를 마시며 잠시 대화를 나누고 있는데 바로 뒷테이블에서 같은 사건에 대해 6명이나 앉아서 의견을 나누고 있는 겁니다. 바로 유동화와 계약한 입찰자분들과 컨설팅직원, 유동화회사 직원분들이였던 걸로 확신합니다. 재미있는 일이였습니다. 정확한 가격은 들을 수 없었지만 입찰가에 대한 대략적인 얘기도 오가고 있었는데 통상 컨설팅하는 입장에서는 법원내에서는 타인에게 노출되지 않도록 조심하는 것은 아주 기본이죠. 그런데 그쪽 팀도 갑자기 들어온 유치권에 대해서 서로 의견이 엇갈려 조심할 만한 정신이 없는 듯 해 보였습니다. 이해가 되는 상황이였습니다. 어쨌든 저희에게는 재미있는 상황이였고 당초 계획한대로 저희는 입찰을 마무리 하였습니다. 그리고 기다림이….



입찰가액 755,000,000, 매점에서 열심히 의견을 나누시던 분들은 735,000,000원 그 외에도 4분의 입찰자가 더 계셨습니다. 2등하신 분께서는 공장이 많이 아쉬우셨는지 차순위매수신고를 하셨습니다. 좋은 결과를 가지고 법원을 나올 때 만큼은 발걸음이 너무 가볍습니다. 경매의 특성상 낙찰보다는 패찰을 더 많이 경험하는 저희다보니 ㅎㅎㅎ. 차대표님도 너무 기뻐해 주셔서 너무 감사했습니다.



이제는 잔금도 내야하고 명도도 남았습니다. 아! 유치권도 정리해야겠죠.



그런데 잔금납부에도 쉽지 않은 일이 있었습니다. 차대표님 회사의 사정으로 인해 제 날짜에 잔금을 납부하기가 어려웠습니다. 그런데 하필 차순위매수신고가 되어 있으니 자칫 너무 늦어지면 차순위자에게 자격을 뺐기고 보증금도 몰수 당할 판이였습니다. 다행히 조금 늦어지기는 했어도 잔금은 마무리가 잘 되었습니다.

잔금을 내기 전에 저희는 임차인분을 만났습니다. 낙찰받은 쪽도 하루 빨리 공장을 사용해야 하는 입장이기에 천천히 할 수 있는 상황은 아니였습니다. 만나본 임차인분은 다행히 아주 점잖은 분이셨습니다. 다만, 임차인 본인도 낙찰자가 원하는대로 공장을 비워주기에는 그리 쉽지만은 않은 상황이셨죠. 그렇다 하더라도 시기조정이 문제였지 다른 무리한 요구를 하거나 하는 상황은 아니였습니다. 잔금납부 후에 한달정도 있다가 임차인분은 공장을 깨끗이 비워주셨고 사용하시면서 있었던 특이사항까지 친절히 얘기해 주셨습니다. 다른 큰 문제는 없이 매우 잘 끝난 경우였습니다. 임차인이셨던 사장님께도 감사드립니다.



이제는 유치권이 남았습니다. 어 그런데 유치권자는 입찰전에도 그랬지만 낙찰후에도 공장근처 어디에서도 만날 수 없었습니다. 물론 연락처도 알고 있고 어디로 가면 만날 수 있다는 것을 저희는 이미 파악하고 있었으나 굳이 찾지는 않았습니다. 혹여 유치권자에게 연락이 오면 엄중히 경매방해죄를 물어 처벌할 생각도 있었으나 눈치는 살필 줄 아는 유치권자였으므로 굳이 문제를 만들지 않기로 했습니다. 그렇게 유치권은 있는 둥 마는 둥 유치권신고서 몇장만을 법원에 남긴채 흔적도 없이 사라졌습니다.





공장을 다 비워놓고 보니 생각보다 훨씬 더 넓다하시며 너무 좋아하십니다. 역시 다른 동에 비해 진출입의 장점이 높은 물건입니다. 5월말에 이전을 하신다고 하십니다. 이전 마무리 잘 하시고 앞으로 사업 번창하시길 진심으로 바랍니다.





중간중간 고민되는 상황에서도 저희의 의견을 믿어주시고 또한 일이 마무리 될 때까지 차분히 기다려주신 점 너무 감사하게 생각하고 있습니다.





작성자 : 안재흥대표
작성일 : 2012 524

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